ჯერ თანხა თუ ჯერ ბინა? რა არის ესქრო ანგარიში და როგორ გიცავს

წარმოიდგინეთ: ბინაზე შეთანხმდით, ფასიც დააზუსტეთ და ერთმანეთს ხელიც ჩამოართვით. რჩება მხოლოდ ერთი გადამწყვეტი კითხვა: ვინ გადადგამს პირველ ნაბიჯს?

გამყიდველი ფიქრობს: „ჯერ ბინა რომ გადავუფორმო, უფულოდ ხომ არ დავრჩები?“
მყიდველს კი თავისი ეჭვი აქვს: „თანხა წინასწარ რომ გადავიხადო, სად მაქვს გარანტია, რომ ქონებას მართლა გადმომიფორმებენ?“

ეს ნებისმიერი დიდი გარიგების მთავარი რისკია. სწორედ ამ ეჭვებისა და რისკების გასანეიტრალებლად არსებობს ფინანსური ინსტრუმენტი –ესქრო (Escrow) ანგარიში.

რა არის ესქრო მომსახურება?

ესქრო არის სპეციალური სამმხრივი შეთანხმება, რომლის დროსაც ნეიტრალური მესამე მხარე – ბანკი – დროებით ინახავს მყიდველის თანხას მანამ, სანამ ორივე მხარე ხელშეკრულების პირობებს ზედმიწევნით არ შეასრულებს. ბანკი ნეიტრალური მსაჯია, რომლის ერთადერთი საქმე ხელშეკრულებაში გაწერილი პირობების მკაცრი კონტროლია.

შედეგად, მოტყუებული არავინ რჩება: თანხა გამყიდველის ანგარიშზე მხოლოდ მაშინ გადადის, როცა შეთანხმებული ვადის განმავლობაში ბინა ოფიციალურად მყიდველის სახელზე დარეგისტრირდება.

პროცესი ფილიალებში

ესქრო მომსახურებით სარგებლობა საქართველოს ბანკის ფილიალებში ორ სხვადასხვა შემთხვევაშია შესაძლებელი:

• სანდოობის გარანტია უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისას: როდესაც ყიდულობთ ან ყიდით უძრავ ქონებას და გსურთ, რომ ბანკი იყოს თქვენი ტრანზაქციის უსაფრთხოების გარანტი.
• ბინის ყიდვა იპოთეკური სესხით: როდესაც ქონების შესაძენად იპოთეკური სესხი გამოიყენება. ბანკი ამტკიცებს სესხს და ეს თანხა, მყიდველის თანამონაწილეობასთან ერთად, იყინება ესქრო ანგარიშზე. გამყიდველი მშვიდადაა, რადგან ხედავს, რომ თანხა უკვე ბანკშია, მყიდველი კი დაცულია, რადგან თანხა გამყიდველს მხოლოდ მას შემდეგ გადაერიცხება, რაც ქონება რეესტრში გადაფორმდება.

ორივე პროცესში, გამყიდველისთვის თანხის გადარიცხვა ხდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც საჯარო რეესტრიდან მიღებული ახალი ამონაწერით ოფიციალურად დადასტურდება, რომ ბინა მყიდველის სახელზე გადაფორმდა. ეს ყველაფერი კი მხარეთა შორის წინასწარ შეთანხმებულ ვადაში უნდა მოხდეს.

როგორ მუშაობს ესქრო?

• შეთანხმება: მხარეები ათანხმებენ პირობებს და ბანკთან ერთად ფილიალში აფორმებენ ესქრო ხელშეკრულებას.
• თანხის დეპონირება: მყიდველის ანგარიშიდან თანხა გადაირიცხება სპეციალურ ესქრო ანგარიშზე, სადაც თანხა იყინება. მომსახურების ვალუტა ყოველთვის ლარია. იმ შემთხვევაში, თუ მხარეებს სურთ აშშ დოლარის გამოყენება, საჭირო კონვერტაციის ოპერაციების შესრულება შესაძლებელია დამატებითი საკომისიოს გარეშე.
• პირობების შესრულება: მხარეები ერთობლივად აფორმებენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას და არეგისტრირებენ საჯარო რეესტრის ბაზაში.
• თანხის გადარიცხვა: შეთანხმებულ ვადაში ბანკი ამოწმებს საჯარო რეესტრის ბაზაში მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციას და ასეთი უფლების დადასტურების შემთხვევაში, ბანკი გაყინულ თანხას ურიცხავს გამყიდველს. ხოლო, თუ შეთანხმებულ ვადაში პირობა არ შესრულდება, თანხა უბრუნდება მყიდველს.

ვალუტის კურსის ფიქსირება და კონვერტაცია ეროვნული ბანკის კურსით

თუკი გარიგების საფასური უცხოურ ვალუტაში გაქვთ განსაზღვრული, საქართველოს ბანკი გაძლევთ შესაძლებლობას, დამატებითი საკომისიოს გარეშე ისარგებლოთ ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსით. ეს კურსი სტანდარტულ კომერციულ კურსზე ბევრად უფრო ხელსაყრელია, რაც კონვერტაციისას თანხას დაგაზოგვინებთ.

ხელშეკრულების გაფორმებიდან საჯარო რეესტრში ქონების რეგისტრაციამდე საშუალოდ 4 დღეა საჭირო. ამ პერიოდში ვალუტის კურსის მერყეობისგან დასაცავად მოქმედებს კურსის ფიქსირების მექანიზმი:

• კურსის გაყინვა: ხელშეკრულების გაფორმებისა და თანხის განთავსების დღესვე კონვერტაციის კურსი ფიქსირდება (იყინება).
• ცვლილებისგან დაცვა: შეთანხმებული ვადის (მაქსიმუმ 10 სამუშაო დღის) განმავლობაში კურსი როგორც არ უნდა შეიცვალოს, მყიდველს არ მოუწევს დამატებითი ხარჯის გაღება, ხოლო გამყიდველი, კონვერტაციის საფუძველზე, მიიღებს ზუსტად იმ ექვივალენტ თანხას, რაზეც თავდაპირველად შეთანხმდით.

მომსახურების საკომისიო

უსაფრთხოებისა და სიმშვიდის საფასური სიმბოლურია. ესქრო მომსახურების საკომისიო გარიგების თანხის მხოლოდ 0.1%-ია.

ესქრო ანგარიშის 4 მთავარი უპირატესობა

• გარანტია მყიდველს: თანხა გამყიდველთან მხოლოდ მას შემდეგ გადაირიცხება, რაც ქონება ოფიციალურად თქვენს საკუთრებაში გადმოვა.
• გარანტია გამყიდველს: გაქვთ 100%-იანი დასტური, რომ მყიდველს რეალური თანხა აქვს და ის უკვე ბანკშია გაყინული.
• ნეიტრალური არბიტრი: ბანკი დამოუკიდებელი მხარეა, რაც მაქსიმალურად აზღვევს გადახდის ნაწილში თანხის დაკარგვის ან თაღლითობის რისკებს.
• მინიმალური სტრესი: პროცესი, რომელიც ჩვეულებრივ დიდ ნერვიულობასთანაა დაკავშირებული, მშვიდ და პროგნოზირებად ტრანზაქციად იქცევა.